Коммерческая недвижимость

1) 12.02.2008 / Матвей Ляпин

Продажа через офф-шор. Продажа юр. лица. Далеко неполный перечень законных способов оптимизации, которые могут использовать собственники. Какие еще варианты можем предложить в процессе консультирования?

2) 12.02.2008 / Сергей

В российском законодательстве нет определения «коммерческая недвижимость». Чтобы понять, что подразумевается под этим термином, стоит прежде всего обратиться к понятию «недвижимое имущество».

Недвижимым имуществом признаются:
Объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, т. е. объекты являются недвижимыми в силу их физических свойств (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения и иные объекты, прочно связанные с землей).
Объекты, которые хотя и могут перемещаться, но нуждаются в специальной государственной регистрации, т. е. данное имущество считается недвижимым в силу закона, его «недвижимость» – юридическая фикция (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятия как имущественные комплексы).
Недвижимое имущество в нашем случае является объектом коммерческой деятельности. Согласно Гражданскому кодексу РФ (далее ГК РФ), под коммерческой деятельностью подразумевается предпринимательская деятельность. Она направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1, ст. 2 ГК РФ).
При купле-продаже объекта коммерческой недвижимости платятся следующие налоги. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ, налогом на добавленную стоимость (НДС) облагаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
Осуществление сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости, естественно, предполагает переход права собственности от продавца к покупателю, а значит, данная операция подпадает под понятие реализации, установленной ст. 39 НК РФ, и облагается НДС. В соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ при передаче имущественных прав выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи имущественных прав.
Необходимо уточнить, что счет-фактура с исчисленным НДС выставляется покупателю не позднее пяти календарных дней с момента государственной регистрации права собственности на объект коммерческой недвижимости. Де-юре именно с момента государственной регистрации осуществляется переход права собственности от продавца к покупателю (п. 1 ст. 131 ГК РФ), т. е. происходит реализация. До этого у покупателя не может быть прав распоряжаться объектом коммерческой недвижимости.
Кроме того, любая недвижимость, в том числе и коммерческая, облагается налогом на имущество. Собственники – физические лица (индивидуальные предприниматели) платят налог на имущество физических лиц, а собственники – организации, соответственно, на имущество организаций. Очень важно точно установить момент, с которого у приобретателя коммерческой недвижимости возникает обязанность по уплате указанных налогов.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона Российской Федерации от 09.12.91 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (далее – Закон) плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица – собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.
При переходе права собственности на строения, помещения и сооружения от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество. Новым собственником, в свою очередь, начиная с месяца, когда у последнего возникло право собственности (п. 14 Инструкции МНС России от 02.11.99 № 54 «По применению Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц»).
В указанных нормативных правовых актах подчеркивается, что плательщиками налога на имущество являются только физические лица – собственники. Это означает, что обязанность по уплате налога возникает с момента перехода права собственности к лицу, приобретшему имущество, являющееся объектом налогообложения, т. е. с момента государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Добросовестный приобретатель считается собственником недвижимого имущества именно с момента такой регистрации.
Впрочем, налоговые органы полагают иначе. Так, в письме Государственной налоговой службы РФ от 18.08.1997 г. № ВК-6-08/594 «Об исчислении налога на имущество физических лиц» говорится, что момент возникновения права собственности посредством государственной регистрации, предусмотренной пунктом 1 статьи 131 ГК РФ, в данном случае для целей налогообложения, не имеет принципиального значения, так как происходит государственная регистрация уже приобретенного права собственности. Однако это противоречит положениям вышеуказанных нормативных правовых актов.
Кроме того, данный вывод нелогичен. В соответствии с Законом обязанность исчисления налога на имущество физических лиц лежит на налоговых органах. В свою очередь, органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы технической инвентаризации, осуществляющие оценку строений, помещений и сооружений, обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налогов на имущество физических лиц по состоянию на 1 января. С этой же целью органы, осуществляющие учет и (или) регистрацию недвижимого имущества, являющегося объектом налогообложения, обязаны сообщать о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе и их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней после регистрации имущества (п. 11 Инструкции МНС России от 02.11.99 № 54 «По применению Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц»).
С налогом на имущество организаций иная ситуация. Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Как следует из представленного положения НК РФ, определяющим признаком объекта налогообложения налогом на имущество российских организаций является нахождение данного имущества на балансе в качестве основных средств. В связи с этим момент возникновения обязанности по уплате налога не обязательно должен совпадать с государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю облагаемого имущества.
Как гласит п. 52 Методических указаний по учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н, к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств могут быть допущены:
• Объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче;
• фактически эксплуатируемые объекты, документы по которым переданы на государственную регистрацию.
Таким образом, фактически эксплуатируемый объект недвижимости, по которому документы переданы на государственную регистрацию, подлежит включению в налоговую базу по налогу на имущество организаций по остаточной стоимости. Такого же мнения придерживаются и налоговые органы (см., например, письмо УМНС России по г. Москве от 01.04.2004 г. № 26-12/22224).
Важно отметить, что вышеуказанный вывод распространяется только на россий¬ские и иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянное представительство. Для иностранных компаний, не имеющих на территории РФ постоянного представительства, объектом налогообложения признается только недвижимое имущество, принадлежащее указанным иностранным организациям на праве собственности. Соответственно, при покупке коммерческой недвижимости обязанность по уплате налога на имущество организаций для них возникает с момента госрегистрации права собственности.
Таким образом, чтобы избежать негативных последствий, связанных с неуплатой налогов при приобретении объекта коммерческой недвижимости, нужно четко понимать, когда у покупателя возникает, а у продавца, соответственно, прекращается обязанность по уплате налога в отношении приобретаемого/продаваемого имущества.
С точки зрения оптимизации налогообложения коммерческой недвижимости выгоднее приобретать нежилое помещение, здание, строение, сооружение в качестве физического лица. В данном случае недвижимость становится объектом обложения налогом на имущество физических лиц. Ставку этого налога определяет соответствующий акт представительного органа местного самоуправления по месту нахождения недвижимого имущества в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Однако в целом по стране ставки налога устанавливаются в следующих пределах:
В случае если вы приобретаете недвижимость в качестве юридического лица, она становится объектом обложения налогом на имущество организаций, и ставку этого налога определяет соответствующий закон представительного органа субъекта РФ в котором расположено недвижимое имущество. Однако в целом по РФ ставки не могут превышать 2,2%.
С учетом того, что большинство бюджетов субъектов Федерации и муниципальных образований являются дефицитными, их представительные органы стремятся установить ставки в максимальных размерах. Так, в Москве установлен верхний предел ставки по налогу на имущество организаций – 2,2% (ст. 2 Закона г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций»).
Доход от продажи объекта коммерческой недвижимости по законодательству РФ облагается налогом на прибыль. При продаже коммерческой недвижимости продавец в том случае, если он является юридическим лицом, учитывает доход от сделки при исчислении налога на прибыль. В налоговом учете доходом от реализации здания признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ), из которой исключается НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ). Поскольку у продавца в налоговом учете здание числилось в составе амортизируемого имущества, то полученный доход от реализации уменьшается на остаточную стоимость здания (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ), определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости такого объекта, либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям. Чаще всего основанием для признания имущества амортизируемым является использование его налогоплательщиком для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ). После передачи здания покупателю по акту приемки-передачи возможность использования здания для извлечения дохода у продавца прекращается, и следовательно, с этого момента здание перестает отвечать признакам амортизируемого имущества у продавца. Поэтому продавец недвижимости должен прекратить начисление амортизации с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошла передача недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи. Такой же вывод содержится в письме Минфина России от 26.10.2005 № 03-03-04/1/301.
Обратим внимание также на порядок обложения налогом на прибыль и иностранных организаций. В целях оптимизации налогообложения следует помнить про разницу в налоговых ставках для разных категорий иностранных организаций при получении дохода от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, – так называемого «дохода от источника».
Иностранная организация, не имеющая на территории РФ постоянного представительства, уплачивает налог на доход у источника его получения по ставке 20% (пп. 1 п. 1 ст. 284 НК РФ). Если у иностранной фирмы такое представительство имеется, то размер налоговой ставки составляет 24%. Под постоянным представительством иностранной организации в РФ понимается филиал, представительство, отделение, бюро, контора, агентство, любое другое обособленное подразделение или иное место деятельности этой организации (отделение), через которое организация регулярно осуществляет предпринимательскую деятельность на территории страны. Деятельность может быть связана:
• с пользованием недрами и (или) использованием других природных ресурсов;
• с проведением предусмотренных контрактами работ по строительству, установке, монтажу, сборке, наладке, обслуживанию и эксплуатации оборудования, в том числе игровых автоматов;
• с продажей товаров с расположенных на территории РФ и принадлежащих этой организации или арендуемых ею складов;
• с осуществлением иных работ, оказанием услуг, ведением иной деятельности (п. 2 ст. 306 НК РФ).
Если ваша деятельность не подпадает под понятие «деятельности через постоянное представительство», то налог на прибыль будет уплачиваться по ставке 20%.
Кроме того, необходимо учитывать, что если иностранная организация является резидентом государства, с которым у РФ имеется действующее соглашение об избежании двойного налогообложения, указанные доходы облагаются с учетом положений соглашения.
Если продавец является физическим лицом, он согласно гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ с полученных доходов обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (для резидентов) и 30% (для нерезидентов). Это относится и к доходам, полученным от продажи имущества, в том числе коммерческой недвижимости. При этом он в обязательном порядке до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход от продажи, должен представить декларацию. Если срок представления декларации пропущен, будет осуществлено взимание штрафа в соответствии со ст. 119 НК РФ.
Нужно иметь в виду, что в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ граждане, продающие квартиру, жилой дом, дачу, садовый домик, земельный участок, имеют право на имущественный налоговый вычет. Если указанные объекты недвижимости находились в их собственности менее пяти лет (при продаже после 1 января 2005 года – менее трех лет), имущественный вычет предоставляется на сумму, полученную от продажи жилья, но не превышающую один миллион рублей. Если жилье находилось в собственности не менее пяти лет (при продаже после 1 января 2005 года – менее трех лет), имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи, без каких-либо ограничений. Однако это положение об имущественном налоговом вычете распространяется только на жилые помещения и не может быть применено к коммерческой недвижимости.
С учетом того, что к объектам коммерческой недвижимости могут относиться земельные участки, то при приобретении данных объектов новый собственник также уплачивает земельный налог. А если приобретаются транспортные средства, подпадающие под понятие недвижимого имущества согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), на покупателя возлагается обязанность по уплате транспортного налога.
Обязанность по уплате земельного налога у покупателя возникает с момента фактической передачи земельного участка и его использования, а не с момента его государственной регистрации. Данная точка зрения подтверждается судебной практикой (см. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2007 г. по делу № А41-К2-14260/06).
В отношении транспортного налога обязанность по его уплате у покупателя возникает только с момента государственной регистрации, так как в п. 1 ст. 358 НК РФ прямо говорится, что объектом налогообложения являются транспортные средства, зарегистрированные в установленном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации. До государственной регистрации транспортного средства на имя покупателя плательщиком транспортного налога является продавец (см. письмо Минфина России от 04.07.2006 г. № 03-06-04-04/28).
Вместе с тем необходимо помнить, что владельцы судов, зарегистрированных в Российском международном реестре судов, освобождаются от уплаты транспортного налога (пп. 9 п. 2 ст. 358 НК РФ). Данная норма действует с 01.01.2007 г.

3) 12.02.2008 / Матвей Ляпин

Спасибо за выгрузку текста из "CRE". Желательно бы делать ссылку на издание или на их сайт. Написана она скорее всего уважаемым представителем налоговых органов. Все это замечательно, только интересовали именно методы когда то, что не запрещено ...

4) 12.02.2008 / Сергей

Умел бы сделал мне этот текст прислали на е-маил коллеги юристы. я так думал мож каму пригодится не каждый (даже риэлтор) знает такой журнал. Я лично в продаже не видел в Кемерово негде в Столице пару раз встречал.в порту.
вот на этот год надо подписаться!

5) 07.10.2009 / mdonnikova

сотрудники [удалено] логистической компании благодарят за полезный материал!

6) 15.02.2010 / Олег

Добрый день! Подскажите пожалуйста,какое налогообложение будет у ИП (нахожусь на УС 15%) при продаже коммерческой недвижимости,
в собсвенности 10лет ?
Спасибо

7) 07.03.2011 / елена

Подскажите, пожалуйста, по какой ставке будет облагаться продажа коммерческой недвижимости - 6% или 13%, если я нахожусь на УСНО 6%. Недвижимость зарегистрирована как на физ. лице.

8) 23.04.2011 / Галина

Подскажите, пожалуйста, по какой ставке будет облагаться продажа коммерческой недвижимости - 6% или 13%, если я нахожусь на УСНО 6%. Недвижимость зарегистрирована как на физ. лице.

9) 05.06.2011 / Светлана

Подскажите, пожалуйста, по какой ставке будет облагаться продажа коммерческой недвижимости - 6% , если я нахожусь на УСНО 6%. Недвижимость зарегистрирована как на физ. лице.

10) 29.06.2011 / Галина

Какой процент налога следует уплатить при покупке магазина на юр.лицо

11) 01.08.2011 / Елена Барнард

Подскажите пожалуста нужно ли мне будет платить налог,если ,2 года назад я приобрела квартиру,вывела ее из жилого фонда и использовала,как коммерческую недвижимость (кафе).Я собираюсь продать кафе.Нотариус сказала,что мне не надо будет платить налог с продажи,потому как прошло 2 года с покупки квартиры и изначально это было мое жилье.Права ли она? Спасибо за ответ.

12) 02.08.2011 / Виктор

Буду ли я оплачивать налог на недвижимое имущество, приобретенного в 2005г.физическим лицом при продаже офиса 07.07.2011г., находящегося в собственности более 3-х лет, при условии, что я зарегистрировал ИП (по ОКВЭД покупка-продажа жилых и нежилых помещений) 29.04.2011г., если да, то сколько (УСН 6%) и как ИП, или физическое лицо. ИП зарегистрировано по другому адресу не в офисе, фактически офис не использовался в коммерческих целях ИП.

13) 15.08.2011 / Надежда

Добрый день. Прошу ответить. Продаю нежилое помещение, принадлежащее ЗАО. Это помещение принадлежит организации с 1998 года. Какой налог на продажу будет... В процентах... Спасибо.

14) 16.08.2011 / Елена

Подскажите пожалуйста нужно ли мне платить налог, если я продам нежилое помещение (магазин), купленный мной в 1997 г. Помещение использовалось мной для торговли и для сдачи в аренду.

15) 21.09.2011 / Екатерина

Подскажите, пожалуйста, по какой ставке будет облагаться продажа коммерческой недвижимости - 6% или 13%, если я нахожусь на УСНО 6%. Недвижимость зарегистрирована как на физ. лице. В собственности 5 лет.

16) 30.11.2011 / Геннадий

Обязан ли продавец (юрик) в обязательном порядке ставить в известность ИФНС о продаже своей недвижимости ? Если да, то основание ?

17) 16.12.2011 / марина

Предприятие находилось в долгосрочной аренде.его выставили на аукцион при продаже на аукционе выиграло частное лицо.Ему выдали договор купли продажи и акт передачи имущество и сказали что нужно срочно выкупить землю под имуществом.только тогда передадут документы на гос. регистрацию.На тот момент денег на покупку земли не было.Спустя два года выкупила землю и получила документы с юстиции.На данное время.КУМИ выставляет долг по аренде за два года на предприятие.которое проиграло аукцион.Как быть в данной ситуации.КУМИ мотивирует тем.что не расторгла договор аренды и гос. регистрация частного лица прошла только через два года.

18) 16.12.2011 / Ольга

Здравствуйте!Земельный участок кадастровая стоимость была низкой в результате изменения разрешенного использования стала высокой, уплата налога возникает с момента постановки на кадастровый учет по новому разрешенному использованию или с момента государственной регистрации изменений в свидетельстве о собственности. Спасибо

19) 22.12.2011 / Татьяна

Предприятие на ЕНВД ,продает физическому лицу коммерческое помещение,которое выкупило у города за2100000 руб.Продает за эти же деньги.Какой налог надо уплатить в бюджет.

20) 13.01.2012 / Галина

Здравствуйте.Я хочу продать нежилое помещение,бывшее в моей собственности 4 года.Подскажите пожалуйста какой налог мне предстоит уплатить после продажи?

21) 16.01.2012 / Алексей специалист по правовым вопросам ИФК Мера ,тел.+7-923-607-4599

Здравствуйте Галина. Сумма ваших налоговых платежей зависит от двух факторов. Первый — как продано помещение, в рамках ведения вами предпринимательской деятельности или нет. Проще говоря вы продали его как предприниматель или как обычное физическое лицо. Второй - срок в течение которого помещение находилось в собственности.

22) 27.01.2012 / Галина

Подскажите, пожалуйста, какими налогами будет облагаться продажа коммерческой недвижимости , если я нахожусь на УСНО 6%. Недвижимость зарегистрирована как на физ. лице.

23) 30.01.2012 / Лидия

Подскажите,по какой ставке будет облагаться продажа здания хлебопекарни с земельным участком 6 или 13%.Индивидуальный предприниматель, нахожусь на УСНО 10%.Недвижимость зарегистрирована на физ.лицо,в собственности 5 лет.

24) 07.02.2012 / Владимир

Здание ,510кв.м, (мастерские), с земельным участком 600кв.м в собственности одного физлица с 2003 года - два свидельства. Планируется продажа за 5 млн.рублей. Поясните, пожалуйста, каков будет налог с продажи этого объекта? Спасибо.

25) 20.02.2012 / Татьяна

Прошу Вас ответить мне на мой вопрос . Если я продаю комерческую недвижимось как физическое лицо с какой суммы я буду платить подоходный налог . Недвижимость находится в собственности 10 лет сумма предполагаемой продажи 11млн. рублей. Спасибо.

26) 26.02.2012 / надежда

Подскажите пожалуйста нужно ли мне платить налог, если я продам нежилое помещение (магазин), купленный мной в 2003 г., ПЕРЕВОД в нежилое 2005.Свидетельство на нежилое помещение получено 2012 г. Помещение использовалось мной для торговли .Недвижимость зарегистрирована как на физ. лице. ИП на ЕНВД

27) 27.02.2012 / ИФК Мера, юридическая служба, 8(3842) 769-770

Ответ на вопрос №26. Уважаемая Надежда. Согласно ст. 220, "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000))
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей,
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

ст. 217, "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика ТРИ года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

28) 29.02.2012 / Тамара

Здравствуйте! Ответьте, пожалуйста, на такой вопрос. Купила магазин за 6 млн. руб. в ипотеку под 15% годовых. Через год продала за 7,5 млн. р. Отдала долг банку 6 млн., также отдала % за кредит банку 550 тысяч. и проч. Нахохусь на н/о ЕНВД и данный магазин использовался при ЕНВД. Как получить профессиональный вычет при оплате НДС от продажи?. Странно в нашей стране. Продал магазин, остался в долгах, а НДС 1.5 млн. оплати. Спасибо заранее.

29) 11.03.2012 / ИФК Мера, юридическая служба, 8(3842) 769-770

Ответ на вопрос №28. Уважаемая Тамара.Данный вопрос невозможно обсудить на данном форуме, необходимо более детальное изучение вопроса и личная встреча.

30) 19.03.2012 / Николай

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста ответ на вопрос. Организация, находящаяся на УСН 6% от доходов, продает нежилые помещения и земельный участок, которые принадлежат ей на праве собственности (8 лет назад это ООО было создано единственным учредителем с помощью этого имущества, внесенного в уставный капитал).
Основной вид деятельности - сдача в аренду собственных нежилых помещений. Сумма дохода за год у организации с учетом дохода от продажи этой недвижимости не превысит 60 млн руб.
В уставе этого ООО и в приказе об учетной политике прописан механизм распределения чистой прибыли, согласно которому выплата дивидендов происходит один раз в год. Ставка НДФЛ по дивидендам (один участник - ФЛ) - 9%. Все эти годы учредителю фактически обходилось налогообложение (без налогов с ФОТ, земельного, транспортного) грубо в 15% (6% + 9%).
Вопросы:
1. Какое налогообложение будет по сделке купли-продажи этого недвижимого имущества, есть мнение, что даже при УСН возникнет НДС. Только ли 6% + 9%?
2. Нужно ли уменьшать уставный капитал при выбытии имущества в натуре при его продаже ? Можно ли оставить на балансе денежную сумму на счете в банке соответствующую величине уставного капитала по балансу и не уменьшать уставный капитал?
3. Не проще ли ликвидировать данное ООО и это недвижимое имущество, которое единственный учредитель передавал 8 лет назад в уставный капитал, вернется ему как ФЛ (какие при этом возникнут у этого ФЛ налоги?) и он уже непосредственно сам продаст это имущество (13% НДФЛ?)
4. Это недвижимое имущество обременено договорами аренды (долгосрочный и краткросрочные). По ГК смена собственника не означает прекращения договора аренды, просто он переходит на нового собственника. Требуется ли какое то письменное подтверждение для старого собственника о том, что договора аренды переходят на нового собственника, а то вдруг арендаторы будут по-прежнему оплачивать арендную плату нам, а нам этого не нужно? Например дополнительные соглашения к каждому договору аренды о смене собственника и соответственно арендодателя.
5. Требуется ли проводить независимую оценку стоимости этого недвижимого имущества и земельного участка? Есть ли какие то ограничения в стоимости? Скажем, на сегодняшний день сложилась ситуация, когда цена 1 кв.м. в два раза ниже рыночной, поскольку очень большая площадь объекта (почти 3000 кв.м.) и за объем покупатель требует значительной скидки, мы размещали обьявление о продаже только в интернете на специализированных сайтах, никто по рыночной цене покупать не хочет (в газетах и на ТВ размещать обьявление не хотим, так как боимся ухода арендаторов). Контрагенты по сделке не являются зависимыми лицами. Сделка разовая для данного ООО, до этого продаж недвижимого имущества не было. Продажа объектов недвижимости не является видом деятельности для данного ООО.

31) 21.03.2012 / Василий

Прошу Вас ответить мне на мой вопрос . Если я продаю комерческую недвижимось как физическое лицо с какой суммы я буду платить подоходный налог . Недвижимость находится в собственности 1 год сумма предполагаемой продажи 3млн. рублей. Спасибо.

32) 24.03.2012 / ИФК Мера, юридическая служба, 8(3842) 769-770

Ответ на вопрос № 31. Уважаемый Василий. В соответствии со ст.220 Налогового кодекса РФ в случае, если физическое лицо владело объектом недвижимости - жилым домом, квартирой, дачей, садовым домиком или земельным участком более 3-х лет, полученная по договору купли-продажи сумма не облагается подоходным налогом.

В случае, если физическое лицо продает указанные выше объекты недвижимости, находившееся в собственности менее 3-х лет, то налогом облагается сумма, превышающая 1 000 000 рублей. Ставка налога – 13%.

33) 05.04.2012 / Анна

Добрый день! подскажите пожалуйста, какое налогооблажение будет применяться при продаже недвижимости, если оно преобретено на физ.лицо, но так же физ лицо является ИП на ЕНВД и УСНО(доходы - расходы):
1. земельный участок
2. жилое помещение
3. нежилое помщение?
Спасибо!!!

34) 06.04.2012 / Марина

Добрый день! Будьте добры, скажите пожалуйста, какое налогооблажение будет при продаже магазина, построенного и зарегестрированного физ.лицом, но но так же физ.лицо является И.П. на ЕНВД и УСНО - 6%? Можно ли подарить коммерческую недвижимость?
Спасибо!

35) 11.04.2012 / ИФК Мера, юридическая служба, 8(3842) 769-770

Ответ на вопрос 33:
Уважаемая Анна, в данном случае будет применяться только подоходный налог, в случае нахождения данных объектов в собственности не более 3 лет. ИП здесь не причем...

36) 11.04.2012 / ИФК Мера, юридическая служба, 8(3842) 769-770

Ответ на вопрсо №34. Уважаемая Марина. Будет применяться только подоходный налог, в случае нахождения данных объектов в собственности не более 3 лет. Гражданским кодексом предусмотрены некоторые ограничения по совершению дарения. Правилами ст. 575 Гражданского кодекса РФ запрещено дарить подарки, стоимость которых превышает пять установленных законом МРОТ:
от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
в отношениях между коммерческими организациями.

37) 19.04.2012 / Игорь

Добрый день. Подскажите пожайлуста буду ли я платить налог за продажу недвижимости (автобаза) находящеёся в моей собственности 10 лет. Продаю как физическое лицо, Никакого ИД у меня нет.

38) 19.04.2012 / Татьяна

Добрый день! Подскажите мне пожалуйста,у меня управляющая компания,находящаяся в доверительном управлении.Мы продали нежилое помещение стоимотью в 1млн.рублей.Как я должна оплатить НДС????

39) 23.04.2012 / ИФК Мера, юридическая служба, 8(3842) 769-770

Ответ на вопрос №37. Уважаемый Игорь. На этот вопрос вам лучше получить ответ в налоговой службе. Конкретно предоставив информацию по объекту недвижимости.

40) 23.04.2012 / ИФК Мера, юридическая служба, 8(3842) 769-770

Ответ на вопрос №38. Здравствуйте, Татьяна. К сожалению в рамках нашего форума мы не можем ответить на Ваш вопрос. Вы можете позвонить нам 8(3842)769-770 спросить Алексея Дворникова

41) 02.05.2012 / ирина

Здравствуйте! Подскажите, при продаже нежилого помещения физическим лицом, находящегося в пользовании более трёх лет, ранее используемого в коммерческих целях (до февраля 2012г.) возможна ли безналичная сделка на расчетный счет этого физического лица, имеющего его (счет) как ИП. Как будет облагаться доход? Или надёжнее (законнее) наличный расчёт?

42) 16.05.2012 / манюня

Здравствуйте! подскажите, а то запуталась, возможна ли продажа имущества ООО за долги или сначала нужно уменьшить уставной капитал

43) 17.05.2012 / ИФК Мера, юридическая служба, 8(3842) 769-770

Ответ на вопрос №42. Данный вопрос не относится к данному форуму. Попробуйте найти ответ в другом месте.